Verkavelingplicht voor de bouw van meerdere meergezinswoningen op één stuk grond herroepen door RvVb

De vraag of een bouwproject eerst een verkavelingstraject moet doorlopen, zou eenvoudig te beantwoorden moeten zijn. Het tegendeel is helaas waar. Uit de vergunningenpraktijk blijkt dat het, zowel bij aanvragers als vergunningverlenende overheden, niet altijd meteen duidelijk is of een project eerst een verkavelingsvergunning moet bekomen. Een arrest van 2024 van de Raad voor Vergunningsbetwistingen toont aan dat ook de bouw van twee meergezinswoningen op één stuk grond verkavelingsvergunningsplichtig is, zelfs al komt de grond achteraf in mede-eigendom toe aan de VME. Met een arrest van 13 februari 2025 wordt deze rechtspraak nu teruggedraaid.

Onlangs kreeg de RvVb de kans om zich in een vergelijkbare casus opnieuw uit te spreken over dit prangende vraagstuk. In het arrest van 13 februari 2025 ging het ook om de bouw van twee vrijstaande bouwvolumes op een stuk grond. Voorafgaandelijk werd er geen verkavelingsvergunning afgeleverd, en dat gebrek wordt wederom als middel voorgelegd aan de RvVb. Uit de plannen blijkt dat het terrein in een oostelijk (gebouw A) en een westelijk (gebouw B) gedeelte wordt verdeeld. De twee meergezinswoningen hebben elk hun eigen ondergrondse parkeergarage met afzonderlijke inrit, maar delen een gemeenschappelijke private tuinzone.

Volgens de gegevens van het dossier blijft het volledige perceel in onverdeeldheid. Er zal slechts één vereniging van mede-eigenaars zijn voor het volledige perceel. De aanvrager heeft enkel de intentie om appartementen/wooneenheden met bijhorende aandelen in de gemeenschappelijke delen over te dragen, en niet de feitelijk gecreëerde aanwijsbare delen. Nergens uit het dossier kan de RvVb opmaken dat één van die twee aanwijsbare delen afzonderlijk via één van de decretaal voorgeschreven overdrachtsvormen wordt overgedragen. De feitelijke verdeling wordt niet juridisch verankerd. Daardoor is één van de constitutieve voorwaarden uit artikel 4.1.1, 14° VCRO niet vervuld.

Het oordeel komt dus neer op een totale ommekeer in de rechtspraak: “de enkele vaststelling dat het voorgenomen project ter plaatse twee aanwijsbare delen doet ontstaan, maakt het project op zich niet verkavelingsvergunningsplichtig.” Waar voordien de onverdeeldheid in eigendom niet bepalend was om al dan niet tot de toepasselijkheid van de verkavelingsvergunningsplicht te besluiten, hecht de RvVb aan dit criterium ditmaal wél een even groot belang als aan het criterium van de feitelijke verdeling: “De voorwaarden uit 4.1.1, 14° VCRO omvatten immers niet alleen een feitelijke verdeling van de grond, maar daarnaast ook de intentie om die feitelijke verdeling juridisch vorm te geven door de gecreëerde kavels over te dragen of een dergelijke overdracht aan te bieden.” De RvVb besluit dat er geen sprake is van een ‘juridische verdeling’ van een stuk grond. Verkavelen is niet (meer) nodig. Van een verwijzing naar de drie arresten van de RvS van 2011 is geen sprake meer.

Onder de eerdere visie diende elk vastgoedproject, bestaande uit meerdere meergezinswoningen op één stuk grond, zelfs met gemeenschappelijke groenaanleg of ondergrondse parkeervoorziening, in principe eerst het verkavelingstraject te doorlopen. Pas daarna kon er eventueel een omgevingsvergunning voor het bouwen worden afgeleverd. Het verdient dan ook alle bijval dat de RvVb haar standpunt zeer recent heeft gewijzigd. Deze zienswijze lijkt meer aan te sluiten met de oorspronkelijke intentie van de verkavelingsvergunningsplicht. In het arrest van 13 februari 2025 wordt er wel niet uitdrukkelijk afstand gedaan van de eerdere rechtspraak. In dat opzicht is het wenselijk dat de RvVb de tegenstrijdige rechtspraak oplost.

• RvVb 22 augustus 2024, RvVb-A-2324-1016, Soenen
• RvVb 13 februari 2025, RvVb-A-2525-0513, Deckers