Op welke onteigeningsvergoeding heb ik recht?

Een billijke schadeloosstelling

Op grond van art. 3 § 5 Vlaams Onteigeningsdecreet is onteigening slechts mogelijk tegen een billijke en voorafgaandelijke schadeloosstelling.[1]De vraag is wat juist moet worden verstaan onder een ‘billijke schadeloosstelling’.

Onderhandelen met de overheid

Volgens de decreetgever waarborgt de tussenkomst van een gerechtsdeskundige een onafhankelijke beoordeling van de onteigeningsvergoeding die de onteigenende instantie op het eerste zicht verschuldigd is.[2] 

Deze waarborg speelt zich af tijdens de gerechtelijke fase.

Voordat de gerechtelijke procedure kan worden aangevat, moet er eerst onderhandeld worden. De overheid moet een aantoonbare poging ondernemen om tot een minnelijk akkoord te komen met de onteigende. 

Klik hier voor onze blog over deze procedure. Tijdens deze voorafgaande onderhandelingen is er geen tussenkomst van een gerechtsdeskundige. 

Het is op dat ogenblik aan de onteigende om zélf in discussie te gaan met de onteigende instantie, zodat een billijke vergoeding kan worden onderhandeld.

Onder de volgende titel geven wij een opsomming van een aantal vergoedingsposten die u tijdens deze onderhandeling kan aanhalen.

Op welke onteigeningsvergoeding heb ik recht?

In de memorie van toelichting bij het Vlaams Onteigeningsdecreet wordt door de decreetgever niet verduidelijkt wat juist moet worden begrepen onder ‘billijke schadeloosstelling’.

Voor de concrete invulling van dit begrip moet worden teruggegrepen naar de rechtspraak. 

Het is de rechtspraak die doorheen de jaren het vergoedingsregime binnen het onteigeningsrecht grotendeels vorm heeft gegeven.

Wij overlopen hierna de voornaamste posten die u tijdens een onderhandeling met een onteigende instantie op tafel kan leggen:

• De venale waarde van het onroerend goed of zakelijk recht. Dit is de normale verkoopwaarde van het goed bij een in normale omstandigheden gehouden openbare verkoop.[3]Deze vergoeding vormt een objectieve vergoeding. Meestal wordt deze vergoeding bepaald aan de hand van relevante vergelijkingspunten.
• De toekomstwaarde van een goed. Deze objectieve waardering houdt rekening met één of meer gunstige toekomstige gebeurtenissen, die een impact hebben op het onteigende goed.
• De geschiktheidswaarde. De geschiktheidswaarde vormt de subjectieve waarde van een goed wegens de bijzondere aanpassingen die de eigenaar heeft aangebracht (bijv. een aangepaste woning voor personen met een handicap).
• De affectiewaarde. De affectiewaarde vormt een subjectieve vergoeding voor de bijzondere affectieve waarde van het goed voor de onteigende.[4]
• De wederbeleggingsvergoeding. Deze vergoeding moet de onteigende in staat stellen om de kosten te betalen die hij zal moeten maken wanneer hij een nieuw goed wil aankopen (notaris, registratie, etc..).[5]
• De wachtinteresten. Deze vergoeding is bedoeld om geldontwaarding tegen te gaan. Het is immers dikwijls niet mogelijk om met de onteigeningsvergoeding direct een ander goed aan te kopen. De laatste jaren wordt deze vergoeding minder snel toegekend.
• De kosten van de technisch raadgever.[6]In het kader van de wapengelijkheid moet de onteigende in de mogelijkheid zijn om zich te laten bijstaan door een technisch raadsman. Een landmeter-expert zal bijvoorbeeld kunnen adviseren over de juiste richtprijzen van vastgoed in de regio.
• Vormen van genotsstoornis.
• De minderwaarde van het restant na een onteigening. Bijvoorbeeld een handelszaak waarvan de voortuinstrook wordt onteigend, en waardoor er parkeerplaatsen verloren gaan.

Deze opsomming is zeker niet limitatief. Afhankelijk van uw dossier kunnen er andere vergoedingen worden gevorderd.

Besluit

Met de bijstand van een gespecialiseerd raadsman kan u nagaan of de onteigende instantie de procedurele voorschriften wel heeft gevolgd, en of de voorgestelde vergoeding wel volstaat. 

Circulex is gespecialiseerd in onteigeningsrecht.

U kan ons steeds vrijblijvend contacteren voor een algemene vraag, een advies op maat, of een afspraak op ons kantoor!

[1] Decreet betreffende onteigening voor het algemeen nut van 24 februari 2017.

[2] MvT, Ontwerp van decreet betreffende de onteigening voor het algemeen nut, pagina 79.

[3]Arbitragehof 7 maart 2007, nr. 33/2007.

[4]Cass. 28 oktober 1976, Arr. Cass. 1977, 248.

[5]Cass. 11 december 1879, Pas. 1880, I, 34.

[6]Cass. 5 mei 2006, J.T. 2006, 339.