Artikels Circulex

Notaris aansprakelijk voor foutieve omschrijving onroerend goed

Uit een arrest van het Hof van Cassatie van 7 mei 2020 blijkt dat de notaris aansprakelijk kan zijn voor een foutieve omschrijving van een onroerend goed in een basisakte of een notariële akte. 

Discrepantie tussen vergunde plannen en notariële akte

In de vergunde plannen van een appartemensgebouw bevat de slaapkamer van een appartement op het gelijkvloers geen toegang tot een private tuin. In deze slaapkamer was er enkel een rond raam.

Het appartementsgebouw werd ook correct conform de vergunde plannen opgericht, dus zonder de toegang tot de tuin.

Zowel in de notariële basisakte van het appartementsgebouw, als in de latere koopakte van het appartement, werd echter vermeld dat de slaapkamer wél een toegang had tot een tuin. 

De notaris in kwestie had bijgevolg nagelaten om na te gaan of de beschrijving van het betrokken onroerend goed wel in overeenstemming is met de bouwtechnische plannen.

Aansprakelijkheid notaris

Aan de notaris werden “manifeste tekortkomingen” aan haar opzoekings- en onderzoeksverplichting, alsmede aan haar informatieverplichting verweten. Meer bepaald doet de koper gelden dat de notariseen professionele fout beging door een foutieve omschrijving van het betrokken goed op te nemen in de basisakte en in de notariële akte. 

Krachtens artikel 9, § 1, derde lid, Notariswet licht de notaris elke partij altijd volledig in over de rechten, verplichtingen en lasten die voortvloeien uit de rechtshandelingen waarbij zij betrokken zijn en geeft hij aan alle partijen op onpartijdige wijze raad. 

Deze raadgevings- en informatieplicht, die ook een opzoekings- en onderzoeksplicht omvat, is een inspanningsverbintenis waarvan de nakoming wordt getoetst aan de gedragswijze van een normaal zorgvuldige notaris geplaatst in dezelfde omstandigheden. Hierbij wordt onder meer rekening gehouden met de kennis en ervaring van de partijen, hun legitieme verwachtingen en de gegevens waarover de notaris beschikt.

Volgens het Antwerpse hof van beroep was de bouwheer zelf nalatig geweest. De bouwheer had volgens het Hof zelf moeten merken dat de omschrijving in de aktes niet klopte. Om die reden achtte het Hof van Beroep de notaris niet aansprakelijk.

Het Hof van Cassatie is een andere mening toegedaan. In het arrest van 7 mei 2020 gaat zij over tot de vernietiging van het oordeel van het Antwerpse hof van beroep.

De motivering is de volgende: "De appelrechters die oordelen dat van een notaris, in het kader van de op hem bij toepassing van artikel 9, § 1, derde lid, Wet Notarisambt, rustende verplichtingen niet verwacht kan worden dat hij bij de beschrijving van het betrokken onroerend goed in de door hem op te stellen akten, nagaat of die in overeenstemming is met de bouwtechnische plannen zoals die stedenbouwkundig werden goedgekeurd, zelfs indien hij over die plannen beschikt, zonder in concreto na te gaan of dit ook geldt voor het opstellen van aktes die het oprichten van een appartementsgebouw betreffen, verantwoorden hun beslissing dat de notaris geen fout treft niet naar recht."

Het arrest van het hof van beroep wordt vernietigd.

Goede afspraken voorkomen discussies

Wij lezen bestaande overeenkomsten na of stellen deze overeenkomsten zelf voor u op.

Circulex staat u met kennis van zaken bij in geval van:

  • de aankoop van onroerend goed (onderhandse overeenkomst of authentieke akte)
  • de huur van onroerend goed (gemene huur, woninghuur of handelshuur)
  • een bezetting ter bede
  • het pachten van landbouwgrond
  • het afsluiten van een aannemingsovereenkomst
  • het afsluiten van een overeenkomst onder toepassing van de Wet-Breyne
  • concessieovereenkomsten
  • projectontwikkelingsovereenkomsten
  • vastgoedcontracten met de overheid

Neem contact op voor een vrijblijvend gesprek of een advies op maat.