Artikels Circulex

Nieuwe publicatie Mr. Joris Gebruers in STORM 2021/1

In het tijdschrift STORM (Stedenbouw, Omgeving, Ruimtelijke ordening en Milieu) publiceerde Mr. Joris Gebruers een nieuw artikel, genaamd "Help, een bos op mijn nieuwe bouwgrond!".

Help, een bos op mijn nieuwe bouwgrond!

De informatieplichten uit de stedenbouwwetgeving (bij de verkoop van onroerend goed) zijn inmiddels goed gekend.[1]Een ietwat minder bekende informatieplicht is opgenomen in art. 91 Bosdecreet.[2] Deze rechtsnorm heeft niet enkel de bescherming van ‘bossen’ tot doel, maar zij voorziet ook in een expliciete kennisgeving aan de verwerver van een perceel grond. Voor het sluiten van de overeenkomst moet de verwerver zich ervan bewust zijn dat aan het bezit van een ‘bos’, cf. art. 3 § 1 Bosdecreet[3], een aantal publiekrechtelijke eigendomsbeperkingen zijn verbonden. Het vonnis van de rechtbank van eerste aanleg van Gent van 3 november 2020 handelt over deze informatieplicht. In een goed gemotiveerd vonnis gaat de rechtbank in op de aansprakelijkheid van een verkoper, die deze plicht heeft geschonden.

Akte en vergunningen niet op dezelfde lijn

De feiten die ten grondslag liggen aan het besproken vonnis, kunnen als volgt worden samengevat. In 2017 gaan kopers over tot de koop van een bouwgrond in Drongen. Kennelijk wordt er geen beroep gedaan op de diensten van een vastgoedmakelaar, en evenmin wordt het bereikte akkoord eerst geformaliseerd in een onderhandse overeenkomst.[4]Partijen trekken na hun akkoord direct naar de notaris. Op 8 juni 2017 wordt de prijs van 250.000 Eur voor 8a70ca woongebied, beklonken in een notariële akte van koop-verkoop. In de akte staat opgenomen dat het verkochte stuk grond nietonder de toepassing van het Bosdecreet valt.[5]

Uit een latere stedenbouwkundige vergunning blijkt dat het perceel hier wel onder valt. Aan de vergunning voor de bouw van een woning worden prompt de volgende boscompensatieverplichtingen verbonden: (1) een deel van de bomen (2a67ca) moet worden behouden en (2) voor het overige deel (5a98ca) moet er een bosbehoudsbijdrage worden betaald. Na deze vergunning hebben de kopers een tweede aanvraag ingediend. Bij de deputatie krijgen de kopers de toelating om het ganse perceel te ontbossen, maar wel mits uitvoering van compenserende ontbossing (8a65ca). Aan derde-bebossers wordt er uiteindelijk een bedrag van 5.190 Eur betaald.

De rechter hakt de knoop door

De kopers achten de verkopers aansprakelijk voor de (voor hen) nadelige gevolgen van de boscompensatieverplichtingen. De zaak wordt voorgelegd aan de rechtbank van eerste aanleg van Gent.[6] Daar ontspon zich de discussie of er op het ogenblik van de koop op het stuk grond al dan niet een ‘bos’ in de zin van art. 3 § 1 Bosdecreet aanwezig was. Dat deze vraag niet altijd een snel en eenvoudig antwoord oplevert, blijkt uit de rechtsleer waar dit topic meermaals tegen het licht wordt gehouden.[7] Of een ‘bos’ er een is in de zin van art. 3 § 1 Bosdecreet hangt volgens het Hof van Cassatie af van de feitelijke toestand op het terrein, waarover de rechter onaantastbaar oordeelt.[8]

De rechtbank van eerste aanleg sluit zich aan bij deze Cassatierechtspraak. Volgens de rechtbank betreft het ‘louter een feitenkwestie’ die voorligt. Op oude foto’s is een (voor de rest braakliggend) terrein te zien, dat (toen nog steeds) grotendeels beplant is met (enkele tientallen) jongvolwassen bomen en (ter hoogte van de oude waterloop rechts) houtachtige struikvegetatie, aldus de rechtbank.[9]

Dat de ‘Digitale Boswijzer Vlaanderen 2012’ (via Geoloket Vlaanderen) het perceel in kwestie niet beschrijft als ‘bos’ maakt weinig indruk. Aan die (zuiver administratieve) databank, en de daaruit voortvloeiende kwalificaties, komt volgens de rechtbank geen enkele normatieve waarde toe. Wat écht telt, is niets anders dat de (zuiver feitelijke) realiteit op het terrein, en niet de kwalificatie uit een digitale databank uit 2012.[10]

Ook een definitie van ‘bos’ van ANB biedt de verkopers geen soelaas. Uit deze definitie zou blijken dat het moet gaan om een terrein van ‘minimum 0,5 ha groot’, een ‘lengte-breedte verhouding van minstens 2,5’ telt en minimum ‘50% groenbedekking’ heeft. De rechtbank wijst er op dat de decretale definitie van ‘bos’ niet kan worden gewijzigd door een administratieve dienst. Zij stelt vast dat de definitie van ANB extra voorwaarden toevoegt aan de omschrijving van het begrip ‘bos’, die niet vermeld staan in art. 3 § 1 Bosdecreet, wat niet kan.

Precontractuele aansprakelijkheid verkopers

De verkopers moeten de realiteit onder ogen zien. Het perceel bouwgrond was ten tijde van de koop-verkoop wel degelijk een (klein) bos. Meteen komt ook hun juridische aansprakelijkheid in beeld. Bij een overdracht van onroerende goederen, waarop het Bosdecreet van toepassing is, moet de overdrager de verwerver namelijk vóór het sluiten van de overeenkomst op de hoogte brengen van de verplichtingen die op dat goed rusten krachtens het Bosdecreet en zijn uitvoeringsbesluiten.[11]De notaris die een akte verlijdt van overdrachten van zulke onroerende goederen, neemt vervolgens in de akte in een aparte rubriek “Bosdecreet” de verklaring op van de overdrager dat hij zijn informatieplicht heeft nageleefd, en, in voorkomend geval, dat hij de nodige stukken heeft overgedragen.[12]

De door de verkopers (bij notariële akte van 8 juni 2017) verstrekte informatie was verkeerd. De rechtbank stelt vast dat de verkopers niet hebben voldaan aan hun decretale plicht om de kopers op de hoogte te brengen van de verplichtingen, die op dat goed rustten krachtens het Bosdecreet en zijn uitvoeringsbesluiten. Zij hebben hun decretale informatieverplichting (manifest) geschonden. Het gaat ook niet om een inspanningsverbintenis, maar wel om een resultaatsverbintenis om de kopers correct te informeren. De precontractuele fout van de verkopers staat op die manier (automatisch) vast.

Geen bijzondere onderzoeksplicht kopers

Tevergeefs beroepen de kopers zich, tot slot, op de onderzoeksplicht van kandidaat-kopers. De rechtbank stipt aan dat het Bosdecreet de informatieverplichting enkel op de overdrager legt. De kopers mochten genoegen nemen met de verklaring in de akte. Zij hoefden de status van het door hen gekochte perceel niet meer persoonlijk (nog eens bijkomend) te gaan onderzoeken. De aansprakelijkheid voor de schade blijft volledig bij de verkopers.

De rechtbank oordeelt dat, zónder de precontractuele fout, m.a.w. indien de verkopers wél tijdig alle juiste informatie hadden verschaft m.b.t. de toepassing van het Bosdecreet op de door hen verkochte bouwgrond, de kopers (minstens indirect) van al deze nadelen bespaard zouden gebleven. Dit door niet (meer) akkoord te gaan met de aankoop van de bewuste grond, hetzij slechts tegen een lagere prijs. De schade van de kopers moet worden vergoed.[13]

En wat met de vastgoedprofessional?

Interessant is verder de passage waar de rechtbank ingaat op een mogelijke aansprakelijkheid van de notarissen.[14] De rechtbank geeft de volgende waarschuwing aan de verkopers. Zélfs indien één van de notarissen enige fout zou hebben begaan, dan doet dit géén afbreuk aan de eigen aansprakelijkheid van de verkopers die, op grond van de vastgestelde precontractuele fout, sowieso gehouden zijn tot (integrale) vergoeding van alle schade van de kopers. Een nieuwe aansprakelijkheidsprocedureprocedure van de verkopers - tegen hun notaris - lijkt hiermee te zijn dichtgetimmerd.

Zoals eerder toegelicht, moet de notaris in de akte van koop-verkoop een aparte rubriek “Bosdecreet” opnemen. De rechtsleer stelt dat de instrumenterende notaris de overdrager kan bevragen of het overgedragen goed een bos of met een bos gelijkgestelde oppervlakte betreft. Hij dient zeker de boskartering op de geoloketten van GIS-Vlaanderen te raadplegen. Bij twijfel kan hij best de bevoegde adviesinstantie contacteren.[15]

Met art. 52 van het Verzameldecreet Omgeving[16] wordt er aan de notaris een actievere rol toebedeeld. [17] Naast de bestaande plicht tot het opnemen van een aparte rubriek “Bosdecreet”, zal de notaris in de toekomst bij ANB moeten nagaan of er ‘rechten, verplichtingen of bestuurlijke maatregelen[18], van toepassing zijn op dat goed, en moet hij die in voorkomend geval in de akte opnemen’, eveneens onder de rubriek “Bosdecreet”. Hiertoe krijgen de notarissen rechtstreeks digitaal toegang tot het databestand van ANB, waar per kadastraal perceel nagegaan kan worden of er dergelijke verplichtingen en/of bestuurlijke maatregelen van toepassing zijn op het perceel in kwestie.[19]²

Aangezien de informatieplicht uit art. 91 § 2 Bosdecreet geldt vóór het sluiten van een koop-verkoopovereenkomst, zal ook de vastgoedmakelaar hier rekening mee moeten houden. Van de vastgoedmakelaar, die doorgaans een paar keer ter plaatse komt (bijv. bij de inkoop van het goed of tijdens bezoeken van geïnteresseerden), mag worden verwacht dat er ernstig wordt nagegaan of er zich op het perceel grond een ‘bos’ bevindt. De vastgoedmakelaar kan zich voor deze taak niet (altijd) beperken tot het consulteren van Geoloket Vlaanderen. Ook indien Geoloket Vlaanderen het perceel in kwestie niet als ‘bos’ beschrijft, dient het perceel alsnog de visute worden onderzocht. Deze onderzoeksplicht behoort inherent tot de opdracht van de vastgoedmakelaar. De verkoper moet ervan op aan kunnen dat de vastgoedmakelaar een sluitende onderhandse overeenkomst redigeert. Bij twijfel kan er altijd contact worden opgenomen met de bevoegde adviesinstantie.

Herhaaldelijk wordt in de rechtsleer vastgesteld dat het begrip ‘bos’ (cf. art. 3 § 1 Bosdecreet) niet eenduidig te definiëren valt. De koper van een onroerend goed moet voor de koop duidelijkheid hebben over het voorwerp van de koop, en de bijhorende rechtsgevolgen. Uit het besproken vonnis blijkt dat de informatieplicht van de verkoper uit het Bosdecreet een resultaatsverbintenis vormt. Reden te meer om hier de nodige aandacht aan te besteden.

Joris Gebruers - Advocaat.


[1] Art. 5.2.1-5.2.7 VCRO.

[2] Bosdecreet van 13 juni 1990, BS 28 september 1990.

[3] Art. dat luidt als volgt: “Onder de voorschriften van dit decreet vallen: de bossen, zijnde grondoppervlakten waarvan de bomen en de houtachtige struikvegetaties het belangrijkste bestanddeel uitmaken, waartoe een eigen fauna en flora behoren en die één of meer functies vervullen.”

[4] Dit blijkt alleszins niet uit het besproken vonnis.

[5] De clausule bepaalt: “Een grondoppervlakte valt onder de voorschriften van het Bosdecreet wanneer deze beantwoordt aan de wettelijke definitie van bos (Bosdecreet artikel 3). Na voorlezing van voorgeschreven artikel heeft de verkoper uitdrukkelijk bevestigd dat het hierbij verkochte goed niet valt onder de toepassing van de bepalingen van dit decreet.”

[6] In totaal vorderen de kopers een bedrag van 10.290 Eur; samengesteld als volgt: 5.190 Eur (vergoedingen voor boscompensatie), 2.000 Eur (administratie en achternageloop), 100 Eur (dossierkosten beroep deputatie), 1.500 Eur (vertraging in het bouwproces) en 1.500 Eur (toekomstige schade).

[7] Zie hierover o.a. S. BROUWERS, “Een boompje opzetten na ontbossing: het ene bos is het andere niet”, TOO 2014, 3, 429-430, A. LUST, “Verdwalen in het bos… of tussen de bomen?, TOO 2014, 4, 574-577, P. VAN WESEMAEL, “Nogmaals over (ont)bossen”, TOO 2016, 4, 559-560, G. VAN HOORICK, “Waar is da bosje? Over (te kleine) bossen, ontbossing en boskaarten in het Vlaamse gewest: geen feest”, TMR 2019, 108-122 en M. STRUBBE, “Ook het rooien van één boom kan een ontbossing uitmaken”, STORM 2020/3, bijdrage 18.

[8] Cass. 5 april 2016, nr. P.14.1627.N/3 en Cass. 14 maart 2017, nr. P.16.0619.N.

[9] Op een luchtfoto op GIS-Vlaanderen van 19 april 2018 is er inderdaad een klein bos zichtbaar, dat zich uitdeint over een tiental percelen.

[10] De rechtbank wijst er fijntjes op dat verkopers in de procedure zelf het argument hebben aangehaald dat de databank slechts 96% nauwkeurig is, en niet 100% sluitend.

[11] Art. 91 § 2, eerste lid Bosdecreet.

[12] Art. 91 § 3, eerste lid Bosdecreet.

[13] De volgende schadeposten worden weerhouden: 5.190 Eur (vergoedingen voor boscompensatie), 1.000 Eur (administratie en achternageloop) en 100 Eur (dossierkosten beroep deputatie).

[14] Geen enkele notaris was in het geding betrokken.

[15] G. VAN HOORICK, Handboek Notarieel Bestuursrecht, Antwerpen, Intersentia, rn. 658.

[16] Decreet houdende diverse bepalingen inzake omgeving, natuur en landbouw van 26 april 2019, BS 26 april 2019.

[17] Volgens art. 159 van het Verzameldecreet Omgeving treedt art. 52 in werking op een door de Vlaamse Regering vast te stellen datum. De ‘nieuwe’ rubriek “Bosdecreet” zal gelden voor notariële akten van koop-verkoop die worden verleden vanaf de inwerkingtreding van het decreet.

[18] Met ‘rechten en plichten op basis van het bosdecreet’ worden onder meer de verplichtingen uit een bosbeheerplan en kapmachtigingen bedoeld die de nieuwe verwerver dient te respecteren alsook de subsidies waarop de verwerver na de overdracht recht heeft (Parl. St. Vl. Parl. 2018-19, stuk 1875, nr. 1, 49).

[19] Parl. St. Vl. Parl. 2018-19, stuk 1875, nr. 1, 50.

Het artikel kan u hier consulteren.