Kan ik van mijn buurman eisen dat hij de vrijgekomen wachtgevel isoleert en afwerkt?

De problematiek van afbraak van aaneengesloten bebouwing is gekend. Door het slopen van één woning komt de zijgevel van de andere woning vrij. Op dat ogenblik dreigt de woning te worden geconfronteerd met een zijgevel zonder isolatie en afwerking. De vraag is of hiertegen kan worden opgekomen in het kader van de vergunningsprocedure.

Indien een omgevingsvergunningsaanvraag niet voorziet in een ernstige oplossing voor een vrijkomende zijgevel, meestal slechts in een voorlopige afwerking met plastiek en lattenwerk in plaats van een wachtgevel in baksteen of een ander duurzaam materiaal, is er bezwaarlijk sprake van een afwerking die visueel esthetisch of passend in het straatbeeld beschouwd kan worden.

Ongeacht de zonering van het kadastrale perceel, is de afwerking van eengevel van een halfopen bebouwing op de perceelsgrens een ruimtelijk evidentie en een algemeen gangbaar ruimtelijk principe. De consequentie is dan ook dat een vrijgekomen zijgevel correct dient te worden afgewerkt.

Een duurzame afwerking van de zijgevel moet worden vooropgesteld, eerder dan het ontsieren van het straatbeeld met soms quasi permanente gevelfolie. Dergelijke aanvraag is esthetisch onverantwoord, en dient best te worden geweigerd of te worden geremedieerd met een bijzondere vergunningsvoorwaarde.

Een vergunningverlenende overheid kan voorwaarden verbinden aan de uitvoering van stedenbouwkundige handelingen (artikel 71 Omgevingsvergunningsdecreet). De voorwaarden die de bevoegde overheid verbindt aan een omgevingsvergunning moeten voldoende precies zijn en redelijk in verhouding staan tot het vergunde project. Ze moeten daarnaast ook verwezenlijkt kunnen worden door toedoen van de aanvrager, bouwheer, gebruiker of exploitant (artikel 74 Omgevingsvergunningsdecreet).

Het is meestal niet aangewezen om eenwachtgevel onafgewerkt te laten. Het betreft een algemeen aanvaard verwachtingspatroon dat een nieuw project ruimtelijke kwaliteiten moeten nastreven, en bij voorkeur een verbetering ervan moeten inhouden.

In het arrest van 30 januari 2025 met nummer RvVb-S-2425-0453 diende de Raad voor Vergunningsbetwistingen (RvVb) in een vergelijkbare zaak te oordelen over de volgende vergunningsvoorwaarde die werd opgelegd aan een vergunningsaanvrager n.a.v. de afbraak van gebouwen:

“De wachtgevel van Schaperijstraat 113 dient kwalitatief afgewerkt te worden door deze te isoleren en te bekleden met paramentmetselwerk, zoals aangegeven op de plannen neergelegd door de aanvrager.”

De deputatie van de provincie Oost-Vlaanderen had deze vergunningsvoorwaarde opgelegd en de aanvrager (die het er niet eens mee was) diende een verzoek tot schorsing in bij de RvVb. De RvVb heeft de kritieken van de aanvrager ongegrond verklaard en oordeelde dat de deputatie deze voorwaarde terecht had opgelegd aan de aanvrager:

"De verwerende partij oordeelt dat, mits het opleggen van de voorwaarde om de wachtgevel kwalitatief af te werken door deze te isoleren en te bekleden met paramentmetselwerk, het aangevraagde verenigbaar is met een goede ruimtelijke ordening.

Op het eerste gezicht moet worden vastgesteld dat de verwerende partij wel degelijk op voldoende wijze verantwoordt waarom ze afwijkt van het standpunt van de provinciale omgevingsambtenaar. De provinciale omgevingsambtenaar overweegt dat het niet aangewezen lijkt om de wachtgevel onafgewerkt te laten omdat het een “algemeen aanvaard verwachtingspatroon is dat een nieuw invulproject een visueel minder aantrekkelijke wachtgevel aan het straatbeeld ontneemt, conform de initiële inrichtingsprincipes van de basisverkaveling”. De verwerende partij verantwoordt haar andersluidend standpunt door te stellen dat de kwalitatieve afwerking van de gevel wel als een voldoende afwerking kan worden beschouwd omdat de zijgevel zich zo voldoende zal integreren in de omgeving.

Uit de motieven van de bestreden beslissing blijkt op het eerste gezicht vooreerst al dat de beoordeling niet is beperkt tot het louter weglaten van de negatieve punten uit het verslag van de provinciale omgevingsambtenaar, aangezien de verwerende partij hier uitdrukkelijk aan toevoegt waarom ze het aangevraagde, mits het opleggen van een vergunningsvoorwaarde, verenigbaar acht met de goede ruimtelijke ordening. Verder moet worden vastgesteld dat de verwerende partij haar omgevingsambtenaar ook niet louter tegenspreekt. De provinciale

omgevingsambtenaar baseert zijn oordeel immers op een “algemeen aanvaard verwachtingspatroon”, zonder dit concreet toe te spitsen op het aangevraagde. De verwerende partij zet duidelijk uiteen dat door de kwalitatieve afwerking van de wachtgevel, de zijgevel zich zal integreren in de omgeving en niet als onvoldoende afgewerkt zal worden ervaren. De verzoekende partijen tonen de onjuistheid of kennelijke onredelijkheid van dit oordeel niet aan.

Eenzelfde vaststelling geldt op het eerste gezicht waar de verzoekende partijen een motiveringsgebrek aanvoeren omdat hun argumentatie uit het beroepschrift en bezwaarschrift niet afdoende zou zijn weerlegd. Ze stellen in dat verband enkel aangegeven te hebben dat het behoud van de wachtgevel niet aanvaardbaar is en dat de afwerking ervan geen afbreuk doet aan het feit dat het behoud ervan ruimtelijk niet inpasbaar is. De verzoekende partijen overtuigen niet dat het oordeel dat de gevel zich voldoende zal integreren in de omgeving onjuist of kennelijk onredelijk is en tonen dan ook geen motiveringsgebrek aan.

Waar de verzoekende partijen tot slot nog stellen dat de verwerende partij klakkeloos de suggestie overneemt van de tussenkomende partij om de kwalitatieve afwerking van de wachtgevel als vergunningsvoorwaarde op te leggen, overtuigen ze op het eerste gezicht evenmin. De door hen aangehaalde rechtspraak heeft betrekking op een andere situatie, met name deze waarin de verwerende partij de inhoud van een replieknota louter overneemt.

Hiervan is geen sprake in de bestreden beslissing. Het staat de verwerende partij vrij om het standpunt van de tussenkomende partij bij te treden, mits de verwerende partij steunt op een zorgvuldig, eigen onderzoek van het aangevraagde en haar beslissing afdoende motiveert."

Aan de aanvrager van een omgevingsvergunning voor de sloop van constructies kan bijgevolg de afwerking van de zijgevel met isolatie en duurzame afwerking te worden opgelegd middels een bijzondere vergunningsvoorwaarde. De regelgeving en de rechtspraak staan dit toe.