De verkoop van onroerend goed: respecteer de juiste chronologie!

Inleiding

Met een vonnis van 26 april 2024 gaat de rechtbank van eerste aanleg Limburg, afdeling Tongeren over tot de zware sanctie van de nietigheid van een onderhandse overeenkomst tot koop van een woning. De reden hiervoor lag in de miskenning van de dwingende chronologie bij de verkoop van vastgoed: (1) eerste verkavelen, (2) daarna een verkavelingsakte en (3) dan pas de ondertekening van een onderhandse overeenkomst. In dit dossier werd deze chronologie door de verkopers met de voeten getreden. 

Haast en spoed..

De rechtbank stelt vast dat op grond van art. 4.2.16 VCRO een kavel uit een vergunde verkaveling enkel kan worden verkocht nadat de verkavelingsakte door de instrumenterende notaris is verleden. In dit geval was dit niet gebeurd op de datum van het ondertekenen van de onderhandse overeenkomst. De verkopers worden niet gevolgd in hun argumentatie dat er niet moet worden verkaveld, omdat er enkel een stuk bouwgrond wordt afgesplitst van een bestaand perceel grond. 

... is zelden goed

Volgens de rechtbank moet er ook bij opsplitsingen van een perceel in één bebouwde en één onbebouwde kavel nog steeds een verkavelingsvergunning worden bekomen. De bepalingen van de VCRO zijn volgens de rechtbank van openbare orde. Aan die wetten kan geen afbreuk worden gedaan. Het gevolg is dat de tussen partijen gesloten overeenkomst absoluut nietig is wegens strijdigheid met art. 4.2.16 VCRO. De nietigheid waarvan sprake is ook een absolute nietigheid. Een nietig contract kan geen grondslag vormen voor contractuele aanspraken van de verkoper.

Zware sanctie

De onderhandse verkoopovereenkomst wordt door de rechtbank nietig verklaard. De nietigheid van de overeenkomst heeft voor gevolg dat het contract moet geacht worden om nooit te hebben bestaan. De partijen worden teruggeplaatst in de toestand die zou hebben bestaan mocht er geen contract zijn geweest, dit met terugwerkende kracht. Het reeds betaalde voorschot moet met interest worden terugbetaald. Bovendien wordt de verkoper veroordeeld tot de gerechtskosten, waaronder een rechtsplegingsvergoeding aan de koper van 1.800 euro.