Ook planschadevergoeding voor bebouwde percelen?
De inwerkingtreding van een RUP, met nieuwe stedenbouwkundige voorschriften, is niet altijd voordelig voor de eigenaar van een stuk grond. De aantasting van bestaande bouwmogelijkheden brengt doorgaans financiële minwaarde met zich mee. Schadeloosstelling kan eventueel worden bekomen na een gerechtelijke procedure tot het betalen van een planschadevergoeding.[1]Indien er daadwerkelijk wordt geprocedeerd, mag de planschadevorderende eigenaar zich opmaken voor heel wat procedurele hindernissen, terwijl een integraal schadeherstel (cfr. Art. 1382 BW) op het einde van de rit zelden wordt bereikt.[2] In een hier besproken vonnis van 16 november 2021 oordeelt de rechtbank van eerste aanleg Leuven over twee interessante ‘excepties’ van de plannende overheid.
Het geschil betreft twee stukken grond gelegen te Rotselaar.[3]Volgens het gewestplan Leuven waren de percelen grotendeels gelegen binnen recreatiegebied. Het achterste gedeelte van de percelen viel onder de bestemming agrarisch gebied. Eind 2015 wijzigt een gewestelijk RUP deze bestemmingen naar bosgebied.[4]Voortaan zijn de percelen bestemd voor ‘de instandhouding, de ontwikkeling en het herstel van bos’ en zijn ‘alle handelingen toegelaten die nuttig of nodig zijn voor de aanleg, het beheer en de inrichting van het bos’. In november 2019 levert de gemeente Rotselaar twee negatieve stedenbouwkundige attesten af. De zaak wordt vervolgens tijdig ingeleid bij dagvaarding van 7 augustus 2020.
Eigenaar, quo vadis?
Nog voordat zijn claimaan enige inhoudelijke toetsing wordt onderworpen, moet de eigenaar zich verweren op een exceptie van onbevoegdheid. Het Vlaamse gewest/verweerster vordert dat de zaak wordt verzonden naar de Nederlandstalige rechtbank van eerste aanleg Brussel. De rechtbank van eerste aanleg Leuven zou immers territoriaal onbevoegd zijn om kennis te nemen van het geschil.[5]Art. 2.6.3, eerste lid VCRO brengt geen uitsluitsel, en schrijft enkel voor dat de rechtbank van eerste aanleg bevoegd is, ongeacht de grootte van het bedrag.
In de rechtsleer wordt het standpunt ingenomen dat de territoriaal bevoegde rechtbank in principe wordt bepaald door de woonplaats van de verwerende partij, zijnde de overheid die het RUP heeft vastgesteld.[6] De rechtbank wijst de exceptie (terecht) van de hand. De verbintenis van het Vlaamse gewest tot betaling van planschadevergoeding is ontstaan op de plaats waar kwestieuze onroerende goederen zijn gelegen, namelijk in Rotselaar. Aangezien Rotselaar is gelegen binnen het gerechtelijk arrondissement Leuven, verklaart de rechtbank van eerste aanleg Leuven zich (met toepassing van art. 624,2° Ger.W.) territoriaal bevoegd.
Bebouwd vs onbebouwd
Zoals de titel van dit stukje doet vermoeden, krijgt de eigenaar het ook voor de voeten geworpen dat er niet moet worden betaald voor een stuk grond dat reeds bebouwd is. Op het perceel met kadastraal nummer 48H werd er in het verleden namelijk een weekendverblijf met garage gebouwd. Het andere perceel 48K bevat reeds een bergplaats. Om die reden is het gewest van mening dat de eigenaar geen recht (meer) heeft op een planschadevergoeding, en moet de vordering volgens haar zonder meer ongegrond worden verklaard.[7]
De rechtbank is echter een andere mening toegedaan. Uit geen enkele decretale of reglementaire bepaling blijkt dat geen planschadevergoeding verschuldigd zou zijn, indien een herbestemd perceel daags voor deze herbestemming reeds op enigerlei wijze bebouwd was. De rechtbank voegt hieraan toe dat planschadevergoeding een vergoeding is wegens de waardevermindering ingevolge herbestemming. Ook indien er voorafgaand aan de herbestemming reeds bebouwing aanwezig was, kan een perceel ingevolge de herbestemming waardevermindering lijden.
Dat ook voor de begroting van de vergoeding de opstanden in rekening moeten worden gebracht, en dus niet enkel de grond, blijkt uit een vonnis van de rechtbank van eerste aanleg Limburg, afdeling Tongeren van 28 mei 2019. De rechtbank in Tongeren oordeelt dat de planschaderegeling in art. 2.6.2 VCRO verwijst naar ‘het goed’, en dus niet louter naar een grondwaarde. Het moet volgens de rechtbank gaan om ‘het (onroerend) goed’ dat zich op de specifieke locatie bevindt, inclusief bebouwing.
Grenzen aan deskundigenonderzoek
Het vonnis van 16 november 2021 is een tussenvonnis. De rechtbank wenst bij een gerechtsdeskundige technisch advies in te winnen over de volgende twee vragen: (1) de vraag of de percelen geheel of gedeeltelijk technisch bebouwbaar zijn en gelegen zijn aan een voldoende uitgeruste weg en (2) de planschadevergoeding waarop de eiser in dat geval aanspraak kan maken.
Het is vaste regel dat de deskundige zich moet beperken tot een technisch onderzoek van de zaak. Aan de deskundige kan geen ‘juridische opdracht’ worden verleend.[8] In dit geval lijkt het voorbarig om de deskundige meteen ook de planschadevergoeding te laten berekenen. Het komt enkel toe aan de rechtbank om naar recht te oordelen of er al dan niet voldaan is aan de decretale voorwaarden, niet aan de deskundige. Met deze dubbele opdracht bestaat de kans dat het tweede luik van het onderzoek achteraf een maat voor niets blijkt te zijn.
Na een analyse van de vroegere planschaderegeling stelt de rechtsleer dat de decreetgever uit 37 jaar ervaring met planschadedossiers blijkbaar enkel heeft geleerd hoe planschadevorderingen kunnen worden voorkomen of kunnen worden afgewenteld.[9]Het besproken vonnis past naadloos in dat rijtje. Ook hier geldt de conclusie dat het uitkijken is naar het toekomstig recht om (eindelijk) werk te maken van een modern vergoedingsstelsel bij planschade.
Joris Gebruers
Circulex advocaten
Rb. Leuven 16 november 2021
Icoontjes: ruimtelijke planning/planschade
Locatie: Rotselaar (provincie Vlaams-Brabant)
Quote : Bebouwde percelen zijn niet bij voorbaat uitgesloten van de planschaderegeling.
[1] Art. 2.6.1 – 2.6.3 VCRO.
[2] ‘De ’50 meter-regel’ inzake planschade: interpreteren of retroageren?’, TOO2012, 178-181; F. SEBREGHTS, ‘Guillotine bij planschadevorderingen blijft overeind’, TOO 2013, 224-227; M. VALKENIERS, ‘Forfaitair karakter planschadevergoeding: de aanhouder wint…maar wanneer?’ TOO 2015, 130-133; F. VAN DIEVOET, ‘Formalisme bij planschadevorderingen: noodzakelijk kwaad of exces?’, TOO 2015, 394-400; M. VALKENIERS, ‘Forfaitair karakter planschadevergoeding. De aanhouder wint…maar wat?’, TOO 2016, 322-324; P. VAN WESEMAEL, ‘Forfaitair karakter planschadevergoeding: rien ne va plus?’ STORM 2020/2, bijdrage 6; P. LACOERE en G. VAN HOORICK, ’Planschade vroeger, nu en straks: een moeilijke evenwichtsoefening’, STORM 2020/4, bijdrage 2; P. VAN WESEMAEL, ‘Recht op planschade vereist geen absoluut bouwverbod’, STORM 2020/4, bijdrage 18; J. GEBRUERS, ‘Oorspronkelijke bestemming is toetssteen voor beoordeling van planschadecriteria’, STORM 2021/3, bijdrage 18.
[3] Eggelbroek 39 en 41, kadastraal gekend onder Rotselaar, 2e afdeling, sectie F, nrs. 48H en K.
[4] Het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan in het kader van de afbakening van de gebieden van de natuurlijke en agrarische structuur - regio Zenne-Dijle-Pajottenland ’landbouw-, natuur- en bosgebieden Dijlevallei van Werchter tot Bonheiden’ (BS 19 november 2015).
[5] Art. 624 Ger.W. bepaalt in dit verband: Met uitzondering van de gevallen waarin de wet uitdrukkelijk bepaalt welke rechter bevoegd is om kennis te nemen van de vordering, kan deze naar keuze van de eiser worden gebracht;
1° voor de rechter van de woonplaats van de verweerder of van één der verweerders;
2° voor de rechter van de plaats waar de verbintenissen, waarover het geschil loopt, of een ervan zijn ontstaan of waar zij worden, zijn of moeten worden uitgevoerd;
3° voor de rechter van de woonplaats gekozen voor de uitvoering van de akte;
4° voor de rechter van de plaats waar de gerechtsdeurwaarder heeft gesproken tot de verweerder in persoon, indien noch de verweerder noch, in voorkomend geval, een van de verweerders een woonplaats heeft in België of in het buitenland.
[6] J. GEENS en O. VERHULST, ‘De procedurele aspecten van planschade’ in R. PALMANS, M. BOES en W. VERRRIJDT (eds.), Planschade en planbaten, Antwerpen, Intersentia, 2018, 55.
[7] Uit het vonnis kan niet worden opgemaakt welke argumenten het gewest precies heeft aangehaald ter ondersteuning van deze stelling.
[8] Art. 11 Ger.W.
[9] F. DE PRETER, ‘Planbaten en planschade in het nieuwe decreet op de ruimtelijke ordening’, TMR 2000, 12.