Maximaal één jaar onderhandelen bij onteigeningen
Met het Vlaams Onteigeningsdecreet van 24 februari 2017 werd voor het eerst een expliciete plicht tot onderhandelen met te onteigenen eigenaars in de regelgeving ingeschreven.
Voortaan moest de onteigenende instantie via onderhandelingen effectief een aantoonbare poging ondernemen om het te onteigenen onroerend goed of zakelijk recht minnelijk te verwerven.[1]
De overheid kon niet langer direct naar de rechtbank stappen om een onteigening af te dwingen zonder eerst met de onteigende aan tafel te hebben gezeten.
Actueel geen tijdsbeperking
Het Vlaamse Onteigeningsdecreet van 24 februari 2017 schreef echter niet voor dat deze onderhandelingen aan tijdslimieten zijn onderworpen, met gevolg dat onderhandelingen soms zeer lang aanslepen. En dus ook de eigenlijke onteigeningsprocedure.
Het Vlaams Onteigeningsdecreet van 24 februari 2017 voorzag enkel in een minimale termijn van vier weken op na het doen van een aanbod tot verwerving en het inleiden van de zaak voor de Vrederechter, maar van een maximale termijn was in de regelgeving geen sprake.[2]
Dit had voor gevolg dat onderhandelingen soms zeer lang konden aanslepen. Bij grote projecten, met dito te onteigenen eigenaars, kwam het niet zelden voor dat het dossier jarenlang werden geblokkeerd.
Grote infrastructuurprojecten (bijv. de aanleg van fietspaden over voortuinstroken) liepen hierdoor jarenlange vertraging op.
Onderhandelingen mogen niet eindeloos aanslepen
De decreetgever heeft oog gehad voor deze problematiek. Op 14 oktober 2020 werd een voorstel van decreet tot invoering van een vooraf bepaalde minnelijke onderhandelingstermijn in het Vlaams Onteigeningsdecreet van 24 februari 2017 goedgekeurd.[3]
Met dit voorstel van decreet bepalen de indieners dat voortaan voor ieder onteigeningsproject afzonderlijk een einddatum voor de minnelijke onderhandelingen wordt geraamd.
Als er bij het verstrijken van de vastgestelde termijn geen minnelijke overdracht werd gerealiseerd, kan de onteigenende instantie overgaan tot de gerechtelijke onteigening.
De onteigenden krijgen daarmee een duidelijk signaal dat minnelijke onderhandelingen niet eindeloos kunnen blijven aanslepen.
Overheid moet onderhandelingstermijn ramen
In het aangenomen voorstel van decreet wordt bepaald dat elk onteigeningsproject voortaan een raming van de minnelijke onderhandelingstermijn bevat, die ook wordt vermeld in het voorlopige onteigeningsbesluit.
De termijn wordt op basis van het concrete project bepaald. Er wordt uiteraard rekening gehouden met de omvang en de aard van de te onteigenen goederen, met het aantal in te nemen percelen en met alle andere factoren die de onderhandelingstermijn kunnen beïnvloeden.
Deze termijn kan maximaal één jaar bedragen.
De indieners van dit voorstel van decreet beschouwen een termijn van één jaar als voldoende lang, gelet op de huidige gemiddelde doorlooptijd tussen het moment waarop de onteigenende instantie het krediet ter beschikking stelt en het verlijden van de authentieke akte.
Het is niet de bedoeling dat in het voorlopig onteigeningsbesluit altijd de maximale termijn van één jaar wordt vermeld.
In eenvoudige dossiers kan die geraamde termijn immers ook minder dan een jaar bedragen. De termijn wordt dan ook altijd op basis van de concrete kenmerken van de onteigening geraamd.
Omdat op het ogenblik waarop de termijn wordt vastgesteld, niet alle mogelijke vertragende factoren kunnen worden voorspeld, geldt de termijn alleen als een termijn van orde.
De onteigenende instantie kan dan ook beslissen om de onderhandelingen na het verstrijken van de termijn nog voort te zetten.
Toch kan de onteigende zich in die situatie niet meer beroepen op de onderhandelingsplicht van de onteigenende instantie die in het Vlaams Onteigeningsdecreet van 24 februari 2017 wordt beschreven.
Soepele invulling van maximumtermijn
De onderhandelingsplicht die rust op de onteigenende instantie, is van toepassing binnen de geraamde minnelijke onderhandelingstermijn.
De onderhandelingsplicht vervalt dus bij het verstrijken van die termijn. Dat houdt bijgevolg in dat de eigenaar na het verstrijken van de termijn niet langer van de onteigenende instantie kan eisen dat er nog verder onderhandeld wordt.
Het is niet de bedoeling dat de gevoerde onderhandelingen, die mogelijk in een finale fase zijn beland, plotseling moeten worden stopgezet wegens het verstrijken van de onderhandelingstermijn.
De onteigenende instantie kan dan ook beslissen om na het verstrijken van de termijn de onderhandelingen nog voort te zetten, rekening houdend met de concrete omstandigheden die hetzij eigen zijn aan het onroerend goed of aan het zakelijk of persoonlijk recht dat onteigend wordt, hetzij eigen zijn aan de persoon die onteigend wordt.
Het derde lid van het nieuwe artikel 15 verduidelijkt het moment waarop de onteigenende instantie kan overgaan tot dagvaarding.
Gelet op de onderhandelingsplicht en de minnelijke onderhandelingstermijn in het voorlopig onteigeningsbesluit waarbinnen die plicht geldt, zal de onteigenende instantie in principe pas tot dagvaarding kunnen overgaan nadat de minnelijke onderhandelingstermijn is verstreken.
Toch is een dagvaarding ook vóór het verstrijken van die termijn mogelijk als duidelijk is dat de eigenaar niet wil onderhandelen over een mogelijke minnelijke verwerving en het bijgevolg geen zin heeft om het einde van de termijn af te wachten.
Het is immers de bedoeling van de minnelijke onderhandelingstermijn om sneller tot verwerving over te kunnen gaan. Het kan bijgevolg niet de bedoeling zijn dat de onderhandelingsfase net wordt verlengd terwijl overduidelijk blijkt dat verder onderhandelen niet zinvol is.
Inwerkingtreding
De aanpassingen aan het Vlaams Onteigeningsdecreet van 24 februari 2017 treden in werking de eerste dag van de tweede maand die volgt op de datum van de bekendmaking ervan in het Belgisch Staatsblad.
Zij zijn van toepassing op onteigeningen waarvoor het voorlopig onteigeningsbesluit wordt opgemaakt op of na de dag van inwerkingtreding.
Juridische bijstand
Met de bijstand van een gespecialiseerd raadsman kan u nagaan of het bestuur de procedurele voorschriften wel heeft gevolgd, en of de voorgestelde vergoeding wel volstaat.
Circulex is gespecialiseerd in onteigeningsrecht.
U kan ons steeds contacteren voor een algemene vraag, een advies op maat, of een afspraak op ons kantoor.
[1]Art. 15 Vlaams Onteigeningsdecreet van 24 februari 2017.
[2]Art. 16 Vlaams Onteigeningsdecreet van 24 februari 2017.
[3]Parl.St.Vl. Parl., 401 (2019-2020) – Nr. 1, ingediend op 1 juli 2020 (2019-2020), indieners van Marino Keulen, Jos Lantmeeters, Lode Ceyssens, Philippe Muyters, Martine Fournier en Bert Maertens.