Artikels Circulex

De verkoop van een stuk grond met ‘bos’, cf. art. 3 § 1 Bosdecreet

Het begrip ‘bos’ in de zin van art. 3 § 1 Bosdecreet valt niet eenduidig te definiëren. De koper van een onroerend goed moet voor de koop duidelijkheid hebben over het voorwerp van de koop, en de bijhorende rechtsgevolgen. De informatieplicht van de verkoper uit het Bosdecreet vormt een resultaatsverbintenis. Reden te meer om hier de nodige aandacht aan te besteden.

Informatieplicht

De informatieplichten uit de stedenbouwwetgeving (bij de verkoop van onroerend goed) zijn inmiddels goed gekend.[1]

Een ietwat minder bekende informatieplicht is opgenomen in art. 91 Bosdecreet.[2] 

Deze rechtsnorm heeft niet enkel de bescherming van ‘bossen’ tot doel, maar zij voorziet ook in een expliciete waarschuwing/kennisgeving aan de verwerver van een perceel grond met ‘bos’. 

De verwerver moet zich, vóór het sluiten van de overeenkomst, ervan bewust zijn dat aan het bezit van een ‘bos’, cf. art. 3 § 1 Bosdecreet[3], een aantal publiekrechtelijke eigendomsbeperkingen zijn verbonden.

Wat is een 'bos'?

Dikwijls ontstaat de discussie of er op het ogenblik van de koop op het stuk grond al dan niet een ‘bos’ in de zin van art. 3 § 1 Bosdecreet aanwezig was. 

Dat deze vraag niet altijd een snel en eenvoudig antwoord oplevert, blijkt uit de rechtsleer waar dit topic meermaals tegen het licht werd gehouden.[4] 

Of een bos er een is in de zin van art. 3 § 1 Bosdecreet hangt volgens het Hof van Cassatie af van de feitelijke toestand op het terrein, waarover de rechter onaantastbaar oordeelt.[5]

Indien een perceel grond ten tijde van de koop-verkoop een bos vormt in de zin van art. 3 § 1 Bosdecreet, gelden er een aantal rechtsplichten. 

Vormvereiste in de akte

Bij een overdracht van onroerende goederen, waarop het Bosdecreet van toepassing is, moet de overdrager de verwerver namelijk vóór het sluiten van de overeenkomst op de hoogte brengen van de verplichtingen die op dat goed rusten krachtens het Bosdecreet en zijn uitvoeringsbesluiten.[6] 

De notaris die een akte verlijdt van overdrachten van zulke onroerende goederen, neemt vervolgens in de akte in een aparte rubriek “Bosdecreet” de verklaring op van de overdrager dat hij zijn informatieplicht heeft nageleefd, en, in voorkomend geval, dat hij de nodige stukken heeft overgedragen.[7]

Actieve rol notaris

Met art. 52 van het Verzameldecreet Omgeving[8] wordt er in art. 91 § 3 Bosdecreet aan de notaris een actievere rol toebedeeld. [9] 

Naast de bestaande plicht tot het opnemen van een aparte rubriek “Bosdecreet”, met de verklaring van de overdrager dat hij zijn informatieplicht heeft nageleefd, en, in voorkomend geval, dat hij de nodige stukken heeft overgedragen, zal de notaris in de toekomst bij ANB moeten nagaan of er ‘rechten, verplichtingen of bestuurlijke maatregelen[10], van toepassing zijn op dat goed, en neemt hij die in voorkomend geval op in de akte’, eveneens onder de rubriek “Bosdecreet”. 

Hiertoe krijgen de notarissen rechtstreeks digitaal toegang tot het databestand van ANB waar per kadastraal perceel nagegaan kan worden of er dergelijke verplichtingen en/of bestuurlijke maatregelen van toepassing zijn op het perceel in kwestie.[11]

Precontractuele aansprakelijkheid verkoper

Indien de verkoper onjuiste informatie verstrekt in de authentieke akte, heeft hij niet voldaan aan zijn decretale plicht om de kopers op de hoogte te brengen van de verplichtingen, die op dat goed rustten krachtens het Bosdecreet en zijn uitvoeringsbesluiten.

Hij heeft dan zijn decretale informatieverplichting geschonden. Het gaat ook niet om een inspanningsverbintenis, maar wel om een resultaatsverbintenis om de kopers correct te informeren. 

De precontractuele fout van de verkopers staat op die manier (automatisch) vast.

Circulex is gespecialiseerd in vastgoedcontracten.

Contacteer ons geheel vrijblijvend voor een eerste gesprek of een advies op maat.

[1] Art. 5.2.1-5.2.7 VCRO.

[2] Bosdecreet van 13 juni 1990, BS 28 september 1990.

[3] Art. dat luidt als volgt: “Onder de voorschriften van dit decreet vallen: de bossen, zijnde grondoppervlakten waarvan de bomen en de houtachtige struikvegetaties het belangrijkste bestanddeel uitmaken, waartoe een eigen fauna en flora behoren en die één of meer functies vervullen.”

[4] Zie hierover o.a. S. BROUWERS, “Een boompje opzetten na ontbossing: het ene bos is het andere niet”, TOO 2014, 3, 429-430, A. LUST, “Verdwalen in het bos… of tussen de bomen?, TOO 2014, 4, 574-577, P. VAN WESEMAEL, “Nogmaals over (ont)bossen”, TOO 2016, 4, 559-560, G. VAN HOORICK, “Waar is da bosje? Over (te kleine) bossen, ontbossing en boskaarten in het Vlaamse gewest: geen feest”, TMR 2019, 108-122 en M. STRUBBE, “Ook het rooien van één boom kan een ontbossing uitmaken”, STORM 2020/3, bijdrage 18.

[5] Cass. 5 april 2016, nr. P.14.1627.N/3 en Cass. 14 maart 2017, nr. P.16.0619.N.

[6] Art. 91 § 2, eerste lid Bosdecreet.

[7] Art. 91 § 3, eerste lid Bosdecreet.

[8] Decreet houdende diverse bepalingen inzake omgeving, natuur en landbouw van 26 april 2019, BS 26 april 2019.

[9] Volgens art. 159 van het Verzameldecreet Omgeving treedt art. 52 in werking op een door de Vlaamse Regering vast te stellen datum. De ‘nieuwe’ rubriek “Bosdecreet” zal gelden voor notariële akten van koop-verkoop die worden verleden vanaf de inwerkingtreding van het decreet.

[10] Met ‘rechten en plichten op basis van het bosdecreet’ worden onder meer de verplichtingen uit een bosbeheerplan en kapmachtigingen bedoeld die de nieuwe verwerver dient te respecteren alsook de subsidies waarop de verwerver na de overdracht recht heeft (Parl. St. Vl. Parl. 1875 (2018-2019) – Nr. 1, 49).

[11] Parl. St. Vl. Parl. 1875 (2018-2019) – Nr. 1, 50.